Depozitní úschova
Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům
Nákup či prodej nemovitosti je finančně komplikovaná a do značné míry i riskantní operace. Kupující se vlastníkem domu či bytu stává až v okamžiku zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Ten má ze zákona na zápis vlastnického práva lhůtu třicet dní. V Praze se doba zápisu zpravidla protáhne na několik měsíců. Pokud by katastr vklad nového vlastnického práva nezapsal a kupující už prodávajícímu předal peníze, mohl by se zájemce o nemovitost dostat do problémů, jak zaplacené peníze dostat zpět. Kdyby prodávající nespolupracoval, mohl by se kupující obrátit na soud, ale to je při rychlosti řešení soudních sporů poměrně zdlouhavý proces.
Podobným případům lze snadno zabránit. Jednoduchým nástrojem, kterým lze provést transakci, při níž nedochází k okamžité účinnosti smluv, je úschova peněz u třetí osoby. Lze ji využít nejen při obchodu s nemovitostmi, ale také při převodu práv k družstevnímu bytu, převodu obchodního podílu či v dědickém řízení.
Při úschově peněz složí jedna strana (kupující) peníze pro druhou stranu (prodávajícího) na zvláštní účet nezávislé třetí osoby. Teprve při naplnění předmětu obchodu a splnění všech podmínek smlouvy, jsou peníze uvolněny prodávajícímu. Do té doby nemůže s penězi disponovat ani jedna ze zúčastněných stran. K účtu má přístup dle smlouvy pouze třetí, tedy nezávislá osoba.
Úschovu peněz poskytují pro fyzické osoby a podnikatele notáři, advokáti a výjimečně i exekutorské úřady. Při prodeji a koupi nemovitosti nabízejí tuto službu i realitní kanceláře. Specifickou variantu úschovy zajišťují soudy, které přijímají peníze do úschovy jen ve zvláštních případech, nejčastěji za účelem splnění dluhu (např.u prodlení splátky). Banky se orientují především na podnikatelskou klientelu.
Jednotlivé instituce se mezi sebou nejvíce liší výší poplatku a úrovní právního zajištění. Nejbezpečnější je úschova u notáře či advokáta, protože je definována zákonem a na dodržování pravidel dohlíží Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora. Za služby právníků stejně jako za úschovu u bank se platí v řádech tisíců korun. V případě realitních kanceláří se samostatně za úschovu peněz většinou nic neplatí, protože poplatek je zahrnutý v provizi kanceláře za zprostředkování obchodu s nemovitostí.
Notářská úschova
|
Výhody notářské úschovy:
- Notář musí mít ze zákona povinné pojištění odpovědnosti z výkonu povolání.
- Peníze do úschovy se skládají od každého klienta na zvláštní účet.
- Při třicetidenní nepřítomnosti notáře určí prezident regionální notářské komory náhradního notáře, který zajistí provedení transakce dle původního protokolu.
- Notářský zápis o právním úkonu je veřejnou listinou. To znamená, že kdokoli zápis zpochybní, je na něm, aby dokázal, že neplatí, tj. že ke koupi nedošlo.
Samotná transakce je jednoduchá. Notář sepíše s oběma stranami Protokol o přijetí peněz do notářské úschovy a kupní strana složí peníze na zvláštní účet. Prodávající je dostane až po splnění podmínek, které jsou uvedeny v protokolu. Poplatek za notářskou úschovu zpravidla platí strana, která službu objednala. Cena služby je fixní dle tarifu, který definuje vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001. Například za úschovu tří milionů korun bude notář účtovat 9 600 korun bez DPH. "Pokud notář sepíše kupní smlouvu i Protokol o úschově, bude samotná úschova stát 960 Kč bez DPH, tedy jen desetinu tarifu," říká Martin Foukal, prezident Notářské komory.
Advokátní úschova - tzv. deposit u advokáta
Co nesmí chybět v Protokolu o přijetí peněz do notářské úschovy |
"Současně musí být z každé smlouvy patrno, kdo je jejím autorem a tedy u koho můžete případně vymáhat škodu," upozorňuje Martin Foukal, prezident Notářské komory České republiky. Konkrétního notáře si vyberete zde. |
Úschovu u advokáta lze použít třeba na zajištění úhrady daně z převodu nemovitosti. Tu musí zaplatit prodávající, nicméně podle zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti vystupuje kupující jako ručitel. Benešovský advokát Roman Premus proto doporučuje žádat na advokátovi při koupi nemovitosti i sjednání povinnosti, aby uhradil ze složeného depozita za prodávajícího daň z převodu nemovitosti.
Úschovu peněz u advokáta využívají klienti podle Chaloupkové nejen v souvislosti s koupí nemovitosti, ale také v souvislosti s pravidelnými platbami po dobu nepřítomnosti klienta. Těmi mohou být třeba splátky výživného či platby související se správou majetku, kdy advokát přijímá plnění např. z nájmů bytů a nebytových prostor.
Exekutorská úschova
Úschova peněz u exekutora se podobá notářské úschově. "Nicméně exekutor přijímá do úschovy peníze, listiny či movité věci zpravidla jen v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením," říká Pavel Kočič z Exekutorské komory ČR. Stejně jako u notáře či advokáta musí o přijetí peněz vydat písemné potvrzení a sepsat exekutorský zápis.
Úschovu peněz u exekutora nabízejí klientům při prodeji nemovitostí některé tuzemské realitní kanceláře. Podle Kočiče ovšem tato služba není příliš obvyklá a klienti ji často nevyhledávají.
Tarif exekutorských úkonů určuje zvláštní právní předpis, ale speciálně pro úschovu peněz se exekutoři řídí notářským tarifem.
Obecná úschova u realitní kanceláře
Pokud má klient důvěru v realitní kancelář a výslovně ji o úschovu těchto peněz požádá, může podle Jana Borůvky z Asociace realitních kanceláří České republiky klient ušetřit na poplatku za tuto službu. Cena za ní je obsažena v provizi za služby realitní kanceláře. "Nevýhodou je, že právní zajištění výplaty peněz z obecné úschovy u realitní kanceláře není tak dokonale zabezpečeno jako u předchozích způsobů," vysvětluje Borůvka. Pokud by smlouva o úschově neměla přesně stanovené podmínky výplaty peněz, mohlo by podle Borůvky dojít ke sporu mezi zúčastněnými stranami, což se však stává prý jen výjimečně.
Jaké jsou vaše zkušenosti s institutem úschovy peněz? Napiště na email a my to zveřejníme.