Jdi na obsah Jdi na menu
 

2014 NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA NEMOVITOSTÍ

 NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA NEMOVITOSTÍ - ZÁKON Č. 256/2013 SB. A DOPROVODNÉ PŘEDPISY

V srpnu 2013 byl publikován ve Sbírce zákonů zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon. Jedná se o první z právních předpisů doprovodné legislativy, které jsou nezbytné pro realizaci nové soukromoprávní úpravy. Je potřeba zdůraznit, že se jedná o kvalitní zákon, a to i přesto, že v Parlamentu utrpěl dva velké zásahy, které budou ještě potřebovat výklad.

Pokud nový občanský zákoník ruší celkem 238 právních předpisů, tak v souvislosti s novou právní úpravou katastru nemovitostí zanikají 3 právní předpisy, které upravují problematiku katastru nemovitostí:

z. č. 265/1992 Sb., zákon o zápisech, který říká, jak se do katastru zapisuje

z. č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, který říká, co se do katastru zapisuje

Na místo těchto dvou právních předpisů budeme mít pouze jeden právní předpis, a sice nový katastrální zákon (256/2013 Sb.).

BYTOVÁ PROBLEMATIKA - ZÁKON Č. 72/1994 SB. A §§ 1158-1222 NOZ

V souvislosti s nemovitostní problematikou je důležité zmínit zákon č. 72/1994 Sb., zákon o bytech (ZVB), který se také zrušuje, namísto něj už od Nového roku nebude speciální právní úprava, protože celá bytová problematika se přestěhovala do NOZ a začíná na §§ 1158-1222 a je umístěna v pasáži bytové spoluvlastnictví. Tam kde jsou vymezeny jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., tzn. ty, které budou vymezeny do konce letošního roku, z hlediska předmětu převodu a z hlediska podstatných náležitostí smlouvy se budou řídit i nadále zákonem č. 72/1994 Sb. a ve všech ostatních náležitostech se budou řídit novou právní úpravou. Z tohoto důvodu se může bytová problematika jevit jako náročná.

SPECIÁLNÍ BYTOVÁ PROBLEMATIKA - ZÁKON Č. 311/2013 SB.

Nová bytová problematika v NOZ nemůže postihnout a vyčerpat všechny případy bytového spoluvlastnictví, proto pro problematiku, kde stavěla družstva s úvěrovou, finanční a jinou pomocí státu, máme speciální zákon č. 311/2013 Sb., který se týká převodu některých bytových družstev a skupinových rodinných domů.

NOVÉ VYHLÁŠKY

Nový katastrální zákon doprovází trojlístek vyhlášek, a sice vyhláška č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška, vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů, ve které je upravena nová klientská služba ČÚZK služba sledování změn, které se hovorově říká hlídací pes a jež je určena všem těm, kteří se chtějí aktivně podílet na ochraně svých práv zapsaných v katastru. Poslední vyhláškou pak je vyhláška č. 359/2013 Sb., která stanoví, jak vypadá vzor formuláře pro návrh na vklad.

JAK SE TEDY ZMĚNÍ KATASTR OD NOVÉHO ROKU?

Katastr je důmyslný systém, který v sobě zahrnuje složku právní a složku technickou. To žádná jiná předchozí pozemková evidence nedokázala. Vždy existovaly dva systémy vedle sebe, byť měly propracovaný systém vzájemného dorozumívání. A až katastr v moderní podobě, který vznikl 1. ledna 1993, dokázal do sebe zakomponovat obě složky. A aby jakýkoliv systém mohl bezpečně fungovat, je ovládán zásadami.

NOVÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA PŘINÁŠÍ ZMĚNY V HLAVNÍCH ZÁSADÁCH:

1) ZÁSADA MATERIÁLNÍ PUBLICITY

Od 1. ledna 2014 se dramaticky změní zásada materiální publicity - zásada dobré víry. NOZ říká, že je-li do veřejného seznamu, a katastr nemovitostí patří mezi veřejné seznamy, zapsáno nějaké právo, pak nikoho neomlouvá jeho neznalost. Zapsané právo existuje, nezapsané právo neexistuje. Přednost má stav zapsaný, před stavem tvrzeným. Kdo není zapsán, ten může být brán v pochybnost. Dnes platí, že má přednost skutečný stav, před stavem evidovaným, což je dáno i tím, že dnes může právo k nemovitosti vzniknout i jinak než zápisem do katastru, tedy ze zákona, z rozhodnutí, příklepem v dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním. Ale s novou právní úpravou, kdo bude chtít mít právo k nemovitosti, musí se podvolit vkladovému řízení, musí vyvolat vkladové řízení a musí jej absolvovat. Kdo si nechá své právo k nemovitosti do katastru zapsat, ten bude chráněn a ochrany bude požívat i ten, kdo bude nabývat právo od knihovního vlastníka. Po dlouhá desetiletí jsme tuto ochranu nemohli poskytovat a nyní se vracíme k principu, který byl vlastní v pozemkové knize do roku 1950. Už prvorepubliková právní úprava jasně stanovila povinnost zápisu do tehdejší knihovní evidence. Jedná se tak o zásadu prověřenou a osvědčenou, důsledné uplatňování této zásady patří mezi důvody, proč pozemková kniha ve své době požívala nesmírné vážnosti a důvěryhodnosti. Kdo chtěl být vlastníkem, musel předstoupit před Knihovní soud a podvolit se knihovnímu zápisu.

Materiální publicita se bude vztahovat na všechny údaje, které jsou uvedeny na výpisu z listu vlastnictví. Nebude se vztahovat pouze ve vztahu k vlastníkovi, ale ke všem údajům, které se na výpisu uvádějí, tzn. i k dalším věcným právům, např. právu zástavnímu, k věcným břemenům apod., ale též k poznámkám. V souvislosti s tím, stojí za zvláštní pozornost zejména upozornění na poznámku spornosti. Poznámka spornosti narušuje dobrou víru. Nahlížitel ví, že ohledně nemovité věci probíhá spor či rozepře a měl by si zjistit, o co se jedná a měl by si vyhodnotit, zda ho tento spor ohrozí. Od 1. ledna 2014 již nebude nutné prověřovat zpětně nabývací titul, jak je tomu často dnes zejména u zahraničních investorů, kteří provádějí revizi nabývacích titulů (due diligence), a to často až 100 let zpátky, aby si byli jisti, že vývojová řada nabývacích titulů je v pořádku, a že ten kdo je zapsán, je vlastníkem pravým.

Materiální publicita se naplno uplatní od 1. ledna 2015. Tím jak nově nastupuje již zmíněná zásada materiální publicity, jež se bude důsledně uplatňovat, je důležité uvést, že bude platit jednoleté přechodné období. Nyní je ideální doba k tomu, aby si každý, kdo má nějaké právo k nemovité věci, nahlédl do katastru a zjistil si, zda údaje, o sobě či o nemovité věci má zapsány úplně a pravdivě. Pokud tomu tak není, tak má dostatek času, aby si zajistil zápis údajů.

2) ZÁSADA INTABULAČNÍ - ZÁSADA VKLADOVÁ

Zásada intabulační, právotvorná nebo také konstitutivní. Stanoví, že napříště se všechna práva do katastru budou zapisovat výhradně vkladem. V současnosti ve vkladovém řízení vznikají práva ze smluv a práva vzniklá jiným způsobem se do katastru zapisují záznamem. Od Nového roku se vedle práv ze smluv, budou vkladem zapisovat rovněž práva vzniklá ze zákona, z rozhodnutí, v dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním. Příklad: Usnesení o projednání dědictví od ledna bude podléhat vkladu. Rozhodnutí soudu o určení vlastnictví bude podléhat vkladu. Výmaz zástavního práva na základě kvitance též bude podléhat vkladu.

S tím souvisí také poplatková povinnost. Poplatek i po 1. lednu 2014 zůstává stejný, tedy 1000 Kč za návrh bez ohledu na to, kolik bude obsahovat nemovitostí a kolika práv se bude týkat. Poplatek však dopadne na větší počet žadatelů. Tím jak se rozšíří okruh práv, která se budou zapisovat vkladem, tak tím také se poplatek bude týkat i osob, které do konce letošního roku budou moci žádat o zápis záznamem, který poplatkové povinnosti nepodléhá.

Pro srovnání, v roce 2013 budeme mít asi 700 000 vkladových podání, v příštím roce, právě se změnou vkladové zásady to bude 1,5 milionu návrhů na vklad, tedy dvojnásobek.

3) ZÁSADA PRIORITY

Tuto zásadu rekodifikace soukromého práva také mění zásadně. Nově NOZ stanoví, že pro pořadí věcných práv je rozhodná doba podání návrhu na zápis práva. Dnes připadají právní účinky na den podání návrhu na vklad a dnem je myšlen celý úsek od 00:00 do 24:00.

Od Nového roku budou připadat právní účinky na okamžik podání návrhu na zápis a tím je myšlen den, měsíc, rok, hodina a minuta.

Právní účinky se budou poznamenávat u všech druhů zápisů, a to i přesto, že některé právní účinky budou mít konstitutivní povahu a některé právní účinky budou mít povahu deklaratorní. Okamžik právních účinků bude nesmírně významný zejména pro posouzení dobré víry. Dobrá víra se ve vztahu k nemovitým věcem podle NOZ bude posuzovat k okamžiku podání návrhu na zápis, nikoli k okamžiku uzavření právního jednání, jak je to v případě movitých věcí. Uplatní se přísloví: kdo dřív přijde, ten dřív mele, resp. rychlejší v čase, přednější v právu.

Příklad: V únoru 2014 si zřídím předkupní právo k nemovité věci a ponechám jej pouze jako obligaci - jako závazkové právo a nenechám si ho knihovat do katastru. K té stejné nemovitosti bude následně v srpnu 2014, tzn. půl roku po mém právu, jež je obligační, zřízeno další předkupní právo, ale toto právo již bude zapsáno do katastru. Tím, že pozdější právo, je zapsáno v katastru jako první, má výhodnější pořadí.

Touto zásadou je dána silná motivace pro každého, kdo chce mít právo k nemovité věci, aby se nejen podvolil vkladovému řízení, ale aby se vkladovému řízení podvolil co nejdříve. Jinak se vystavuje riziku, že ho předběhne někdo jiný.

4) ZÁSADA DISPOZIČNÍ

Zásada dispoziční, zásada volnosti, zásada návrhová. Jde o to, že úřad sám nesmí vkladové řízení vyvolat z moci úřední, tj. bez návrhu. Musí vyčkat, až před něj účastníci právního jednání předstoupí a požádají úřad o zahájení vkladového řízení. Úřad sám může zahájit jiná řízení z moci úřední, např. řízení o opravě chyby, obnovu operátu apod. Vkladové řízení však úřad nesmí zahájit z moci úřední, a to ani v případě, že by se dověděl o tom, že došlo k nějakému právnímu jednání, jež by mělo mít za následek vyvolání vkladového řízení. Musí vždy vyčkat návrhu účastníků.

Zásada dispoziční se vztahuje též k tomu, že úřad je vždy výhradně vázán návrhem účastníků a nemůže jít nad rámec tohoto návrhu, a to ani, kdyby to oprávněné úřední osobě, která o vkladu rozhoduje, připadalo spravedlivé, nebo kdyby měl za to, že je to ve prospěch účastníků apod.

5) ZÁSADA LEGALITY

Zásada zákonnosti se mění i nemění. Mění se v tom, že důsledně vyvažuje zásadu materiální publicity. Od Nového roku přezkum bude mnohem přísnější, než je tomu dnes. Aby bylo možné zajistit úplnost a pravdivost zápisu v katastru, je důležité zpřísnit přezkum oproti současnému stavu. Nově se přezkum bude rozlišovat podle toho, zda ve vkladovém řízení bude předložena vkladová listina veřejná nebo vkladová listina soukromá.

Vkladová listina veřejná je taková, kterou zhotovují státní orgány v mezích svých pravomocí. Vkladová listina veřejná bude zcela jistě obsahovat jiné náležitosti než vkladová listina soukromá (typicky smlouva). Bude-li vkladovou listinou veřejnou rozsudek o určení vlastnictví, tak bude obsahovat informace jako spisovou značku, výrokovou část, odůvodnění, doložku právní moci apod. Tyto údaje určitě vkladová listina soukromá obsahovat nebude a podle povahy listiny se bude lišit i jejich přezkum. Legalita se nemění v tom, že i nadále bude platit, že listinu lze přezkoumat jen ze zákonem stanovených důvodů a nelze jít nad rámec přezkumných důvodů a to ani, pokud by to připadalo úřadu spravedlivé nebo kdyby tak úřední osoba činila ze zvědavosti.

6) ZÁSADA FORMÁLNÍ PUBLICITY

Jedná se o zásadu veřejnosti katastru. Každý má právo nahlížet do katastru, pořizovat si z něj výpisy, opisy apod., aniž by prokazoval právní zájem a pokud žadatel o informaci uhradí správní poplatek, bude mu informace poskytnuta.

Údaje úřad poskytuje ve dvou režimech, a to v režimu anonymním (výpisy z katastru a kopie katastrální mapy) a v režimu neanonymním (údaje o přehledu vlastnictví z území celé ČR nebo kopie nabývacích titulů ze Sbírky listin). V režimu neanonymním se úřad ptá, kdo o informaci žádá a tento údaj se archivuje po dobu 5 let. Od Nového roku se budou poskytovat i cenové údaje, tedy údaje o cenách dosažených v tržních transakcích, mezi které patří kupní ceny a dražby.

7) SUPERFICIÁLNÍ ZÁSADA

S novým pojetím nemovité věci tak jak jej přináší ustanovení § 498 NOZ se samozřejmě změní předmět evidence katastru a s tím souvisí též návrat superficiální zásady známé na našem území do r. 1950.

Od ledna 2014 bude s touto zásadou pracovat i katastr nemovitostí Tam, kde jeden a ten samý vlastník vlastní budovu i pozemek, 1. ledna 2014 se stavba stane součástí pozemku. V katastru nemovitostí bude automatizovaně provedena změna a budova bude zapsána prostřednictvím pozemku.

V těch případech, kdy bude ke dni účinnosti odlišný vlastník budovy a pozemku, nestane se nic a nadále se bude budova i pozemek evidovat na samostatném listu vlastnictví. Každá nemovitá věc, která je zapsána na listu vlastnictví, je rovněž znázorněna v katastrální mapě.

Digitalizace katastrálních map bude ukončena v prvním pololetí roku 2017, v současné době zbývá dokončit už jen čtvrtinu celého území ČR. -

 

Text vychází z přednášky, která zazněla na kongresu Právo ve veřejné správě 2013.

 

Daniela Šustrová 
vedoucí kanceláře úřadu, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu

 

Vlastník neznámý

V ideálním případě a za normálních okolností je každý vlastník nemovité věci na výpisu z listu vlastnictví označen jménem, příjmením a rodným číslem.

Přesto však jsou v katastru evidovány údaje o osobách, které nejsou dostatečně identifikované a zpravidla se jedná o údaje o osobách, které byly převzaty z předchozích evidencí.

Dnes katastr eviduje 150 000 těch, kteří jsou uvedeni pouze jménem a příjmením a 31 000 těch, kteří se narodili před rokem 1910. O těchto údajích rozhodně nemůžeme tvrdit, že se jedná o údaje úplné a zda jsou pravdivé, o tom lze mít důvodnou pochybnost.

Zákon č. 256/2013 Sb. - § 64 a § 65

Nová právní úprava pamatuje na situace, kdy je v katastru evidován vlastník a údaje o něm jsou nedostatečné a vlastníka nejde přesně identifikovat. Údaje o takových osobách a nemovitostech předá Český úřad zeměměřický a katastrální Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových.

Ustanovení § 65 stanoví podrobný postup, jak bude Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových v těchto případech postupovat. V okamžiku, kdy katastr předá údaje ÚZSVM, bude o tom vyznačena poznámka na listu vlastnictví. ÚZSVM údaje o takových vlastnících a o nemovité věci zveřejní na svých webových stránkách, a zároveň zašle příslušné údaje příslušnému obecnímu úřadu. Obec tyto údaje zveřejní na své úřední desce. ÚZSVM v součinnosti s obcí bude pátrat v evidenčních systémech obyvatel, v agentových systémech a matrikách. Pokud zjistí, že se jedná o osobu žijící, tak ÚZSVM takovou osobu písemně obešle a vyzve ji, aby své vlastnické právo uplatnila u katastrálního úřadu, anebo, aby jej uplatnila u soudu.

Stejně tak bude ÚZSVM postupovat i v případě, kdy na základě tohoto veřejného zveřejnění se ozve sama osoba, která se přihlásí k vlastnictví takové nemovité věci. Úřad takovou osobu rovněž vyzve k tomu, aby své vlastnické právo uplatnila u katastrálního úřadu nebo u soudu. Pokud se právo uplatňuje u soudu, bude se tak dít prostřednictvím určovací žaloby, kdy osoba, jež se bude domáhat vlastnictví, bude na straně žalobce a ÚZSVM bude zastupovat stát a bude na straně žalovaného.

§ 1045 odst. 2 NOZ

Pokud ÚZSVM zjistí, že taková osoba již nežije, vyvolá dědické řízení u soudu podle místa trvalého bydliště osoby, která již nežije. Není-li trvalé bydliště osoby známo, pak k příslušnému soudu, v jehož obvodu působnosti se nemovitá věc nachází. V průběhu řízení se může ozvat právní nástupce takového zůstavitele, v tom případě může být proděděno v jeho prospěch. Pokud by se nikdo nepřihlásil, dědicem se stane stát a rozhodnutí o dědictví bude vkladem zapsáno do katastru nemovitostí.

§ 1050 odst. 2 NOZ

Nepodaří-li se zjistit, že osoba zapsaná žije, resp. již nežije a dojde-li k marnému uplynutí lhůty, kterou předvídá zákon, tak bude naplněna vyvratitelná domněnka opuštěné nemovité věci. Nevykonává-li vlastník nemovité věci vlastnické právo po dobu deseti let, připadne nemovitost do vlastnictví státu. Svědčí-li někomu vlastnické právo, má se zato, že si právo chce ponechat. Právo vlastnit je právem, není povinností, proto i NOZ také připouští možnost, že i nemovitou věc lze opustit. A je namístě též zdůraznit, že zjevné zneužití práva nemůže požívat právní ochrany.

 

NOZ říká, že je-li do veřejného seznamu, a katastr nemovitostí patří mezi veřejné seznamy, zapsáno nějaké právo, pak nikoho neomlouvá jeho neznalost. Zapsané právo existuje, nezapsané právo neexistuje.

Materiální publicita se naplno uplatní od 1. ledna 2015. Tím jak nově nastupuje již zmíněná zásada materiální publicity, jež se bude důsledně uplatňovat, je důležité uvést, že bude platit jednoleté přechodné období. Nyní je ideální doba k tomu, aby si každý, kdo má nějaké právo k nemovité věci, nahlédl do katastru a zjistil si, zda údaje, o sobě či o nemovité věci má zapsány úplně a pravdivě. Pokud tomu tak není, tak má dostatek času, aby si zajistil zápis údajů.