Jdi na obsah Jdi na menu
 

NOZ - Předkupní právo

 Nový občanský zákoník se řadí mezi nejdiskutovanější témata za poslední roky, a to jak mezi laickou, tak i odbornou veřejností. V každém případě však dnes vzhledem k faktu, že se odpůrcům tohoto nového kodexu nepodařilo odložit jeho účinnost, můžeme být svědky jeho přímé aplikace na právní vztahy vzniklé po 1. lednu 2014. Nový občanský zákoník reaguje na současné potřeby společnosti a přináší zásadní změny do mnoha právních oblastí. Nyní by ale měli zbystřit zejména čtenáři, kteří sdílí s dalšími osobami společnou nemovitost jako například dům, chatu či pozemek. Novinky byly totiž zavedeny i do institutu spoluvlastnictví, v němž došlo ke zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků těchto nemovitostí. Ačkoliv nový občanský zákoník nabyl účinnosti již prvním dnem tohoto roku, uváděná změna týkající se předkupního práva se začne uplatňovat teprve od 1. ledna roku 2015, což považuji za rozumné řešení, neboť tím zákonodárci poskytli osobám práva méně znalým dostatek času patřičně se připravit na budoucí změny.

 

Pro jasnější pochopení věci si dovolím na začátek připomenout „starou“ právní úpravu, která bude v našich podmínkách přetrvávat do konce roku 2014. Pokud dle dnešního stavu chce některý ze spoluvlastníků svůj podíl na společné nemovitost převést, mají ostatní spoluvlastníci automaticky ze zákona předkupní právo, nejde-li o převod na osobu blízkou. Prodávající tedy musí o svém záměru informovat ostatní spoluvlastníky a tento podíl jím nabídnout přednostně. Teprve v případě, kdy žádný ze spoluvlastníků neprojeví o koupi zájem a ani do dvou měsíců od nabídky nezaplatí kupní cenu, může převodce svůj podíl nabídnout třetím osobám, a to za stejnou suku, která byla navržena spoluvlastníkům.

S účinností od 1. ledna 2015 se situace zásadně změní, a to ve prospěch prodávajícího. Zákon totiž v rámci urychlení těchto transakce umožní spoluvlastníkovi prodat svůj podíl přímo, tedy bez povinnosti ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Nový občanský zákoník po svém předchůdci z roku 1964 nepřevzal zákonné předkupní právo a spoluvlastníci tak ztratí možnost jako první odkoupit další část své společné nemovitosti. Navíc nebudou moci ovlivnit, s jakou další osobou budou tuto nemovitost sdílet, což naopak může představovat v některých případech velmi nemilé překvapení.

Nový zákoník sice obecně nepočítá s povinným – zákonným – předkupním právem, na druhou stranu však v souladu se zásadou smluvní volnosti umožňuje spoluvlastníkům zřídit si předkupní právo smluvní, které může obsahově kopírovat jeho dnešní zákonnou podobu. Smluvní předkupní právo může být sjednáno jako právo obligační, zavazující pouze smluvní strany samotné, nebo jako právo věcné, které působí i vůči třetím osobám, přičemž k jeho vzniku je pak nutný zápis do katastru nemovitostí. Spoluvlastníci budou mít nově 3 měsíce na uplatnění smluvního předkupního práva a zaplacení kupní ceny, pokud se nedohodnou na lhůtě jiné. Po marném uplynutí této doby předkupní právo zanikne. V případě porušení smlouvy spočívajícím v prodeji nemovitosti třetí osobě bez předchozí nabídky předkupníkovi (tedy tomu, v jehož prospěch sjednané předkupní právo svědčí) mohou dotčení spoluvlastníci nejen vymáhat závazky plynoucí z této smlouvy po původním spoluvlastníkovi, ale budou se rovněž moci domáhat neplatnosti takového převodu nebo požadovat po novém nabyvateli odkoupení nemovitosti za stejnou kupní cenu. Zápis předkupního práva do katastru nemovitostí se tedy doporučuje obzvlášť těm, kteří si už delší dobu dělají zálusk na zbývající podíly společné nemovitosti.

Na závěr si dovolím podotknout, že úprava předkupního práva je dosti složitá záležitost, provázána různými výjimkami a odchylkami, zejména co se týče lhůt. Například zákonné předkupní právo u spoluvlastnictví nemovitostí založeném v návaznosti na dědické řízení zůstává zachováno, stejně jako u spoluvlastnictví nemovitostí založeném jinou zákonem stanovenou právní skutečností. Úprava předkupního práva se dle okolností případu liší také u spoluvlastnictví zemědělských farem a rodinných obchodních závodů. Specifická je rovněž úprava vzájemného předkupního práva vlastníka stavby k pozemku a vlastníka pozemku ke stavbě. Z tohoto důvodu je více než vhodné věnovat převodům nemovitostí nebo zřizování předkupních práv patřičnou pozornost a nebrat je na lehkou váhu.

 
 

 

Kontakt

Realite email

realite@email.cz