Jdi na obsah Jdi na menu
 

Pozemek pod domem od 2014

Od roku 2014 budou (s určitými výjimkami) za nemovitosti považovány jen pozemky. Stavby se stanou součástí pozemku, nikoliv odlišnou věcí, jako je tomu dle dnešní právní úpravy. Dnes je naprosto běžné, že vlastník stavby je odlišná osoba od vlastníka pozemku. Nový občanský zákoník do těchto vlastnických vztahů přímo nezasáhne a ponechá je v platnosti. To znamená, že vlastníci staveb nebudou 1. ledna 2014 vyvlastněni ve prospěch vlastníků pozemků, na nichž tyto stavby stojí.

Přesto platí důrazné doporučení vlastníkům staveb na cizích pozemcích, aby neotáleli s vyřešením vlastnictví pozemků pod stavbou. I když o své vlastnictví účinností nového občanského zákoníku nepřijdou, nová právní úprava může podstatně zkomplikovat jejich život. Pokud budou potřebovat svou věc prodat či bezplatně převést, dostanou se do poměrně složitých právních transakcí, kdy převod třetí osobě bude podmíněn řádnou formální nabídkou prodeje stavby vůči vlastníkovi pozemku (a naopak, pokud jde o prodej pozemku pod stavbou). V situaci, kdy by šlo o darování nebo jiný bezúplatný převod nemovitosti, pak do hry bude vstupovat dokonce dohadování o správnou cenu obvyklou, za kterou má právo druhá strana věc koupit.

Cíl: stejný vlastník pozemku i domu

Nový zákoník totiž obsahuje ustanovení, jejichž cílem je postupně sjednotit vlastnictví staveb a pozemků pod nimi. Jedním z nich je zákonné předkupní právo.

Předkupní právo budou mít za zákona obě strany, tzn. vlastník stavby na cizím pozemku bude mít předkupní právo k pozemku; zrcadlově pak  vlastník pozemku bude mít předkupní právo ke stavbě cizího vlastníka, která na jeho pozemku stojí. Předkupní právo znamená přednostní právo zakoupit věc v případě, že její vlastník se rozhodne ji prodat nebo jinak zcizit třetí osobě.

Důležité je, že uvedené zákonné předkupní právo nemohou vlastník stavby a vlastník pozemku pod ní žádnou svou smlouvou vyloučit. I pokud by se dohodli jinak, předkupní právu tu stále bude a k odlišné dohodě se nebude přihlížet.

Zákon zavádí pro strany předkupního práva nové pojmy předkupník (ten, kdo má přednostní právo věc koupit) a koupěchtivý (třetí osoba, která věc kupuje). Bude-li tedy například vlastník stavby na cizím pozemku tuto stavbu prodávat, musí oznámit předkupníkovi (kterým v tomto případě bude ze zákona vlastník pozemku pod stavbou) podmínky prodeje stavby, k nimž se zavázal koupěchtivý; pokud vlastník pozemku tyto podmínky přijme, má přednostní právo stavbu koupit.

Tím dojde ke spojení vlastnictví stavby a pozemku, a taková stavba přestane být ze zákona oddělenou právní věcí a stane se součástí pozemku.

Pokud bude stavba převáděna bezúplatně, bude mít předkupník právo ji vykoupit za obvyklou cenu, která bude s největší pravděpodobností zjišťována znalecky. V případě, že stavba na cizím pozemku bude převedena, aniž by byla nabídnuta řádně vlastníkovi pozemku, považuje se ze zákona takový převod za podmíněný a zaniká uplatněním koupě předkupníkem, pokud kupující o předkupním právu věděl nebo musel vědět. To znamená, že právní postavení takového kupujícího bude velice nejisté a může o své vlastnictví stavby kdykoliv přijít.

Ještě složitější situace může nastat v případě, že převáděna bude jednotka (byt) v domě stojícím na cizím pozemku, kde se bude střetávat hned několik konkurujících práv ke spoluvlastnickému podílu na budově.

 
 

 

Kontakt

Realite email

realite@email.cz