Jdi na obsah Jdi na menu
 

Uzavření obchodu

 

Uzavření obchodu

Co dělat, když chceme nemovitost koupit

Pokud jste se dostali až tam, že jste si byli nemovitost prohlédnout a máte zájem o koupi konkrétní nemovitosti, tak Vás čeká poslední náročná etapa, a to projít úskalím dojednání obchodních a právních podmínek.

Rezervace a smlouvy

Každý prodávající po Vás bude požadovat složit rezervační poplatek tak, aby Vám svoji nemovitost rezervoval. Textaci rezervační smlouvy věnujte zvýšenou pozornost. Jelikož Vy na důkaz Vážného zájmu nemovitost rezervujete poměrně vysokou částkou (obvykle 5 – 10 %), prodávající by se měl zavázat k tomu, že svoji nemovitost již nebude dále nabízet k prodeji. Pokud by nemovitost neprodal následně Vám, ale jiné osobě, měla by smlouva obsahovat i kromě toho, že Vám v takovém případě rezervační poplatek vrátí, také klauzuli o smluvní pokutě. Zde bychom Vám doporučili rovněž částku ve výši 5 – 10 % z ceny nemovitosti.

Je obvykle, že dokud nesložíte prodávajícímu rezervační poplatek, tak prodávající nemovitost nabízí dál.

Jak složit rezervační poplatek?

Rezervační smlouva

Jedná se o typ nepojmenované smlouvy, do které dopíšete základní podmínky prodeje a termín podpisu kupní smlouvy a výši rezervační jistiny. Nezapomeňte zapracovat do smlouvy termín předání nemovitosti, resp. vystěhování z domu nebo z bytu. Jak jsme uvedli výše, je pro Vás důležité uvést do této smlouvy i skutečnost, že prodávající nebude nemovitost dále nabízet a zapracovat do smlouvu případnou sankci v případě, že by nemovitost prodal někomu jinému do konce termínu rezervace.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Lepší formou složení rezervační jistiny je smlouva o smlouvě budoucí kupní. Touto smlouvou bere na sebe prodávající závazek nemovitost prodat (a kupující koupit) za dohodnutou cenu. Nezapomeňte do smlouvy uvést termín předání nemovitosti, resp. vystěhování z domu nebo z bytu a rovněž termín zaplacení kupní ceny. Rezervační poplatek je v této smlouvě vlastně první splátkou kupní ceny. Ve smlouvě doporučujeme mít uvedenou sankci pro případ, že pokud prodávající odstoupí od podpisu kupní smlouvy nebo nemovitost nepředá včas.

Co musí obsahovat smlouva o smlouvě budoucí kupní:

  • popis prodávané nemovitosti
  • jména a identifikační údaje kupujícího a prodávajícího
  • kupní cenu
  • termín podpisu kupní smlouvy
  • termín zaplacení
  • termín vystěhování a předání nemovitosti

Co doporučujeme, aby obsahovala smlouva o smlouvě budoucí kupní:

  • sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny
  • sankci za nedodržení termínu podpisu kupní ceny
  • sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti
  • sankci za nevystěhování
  • podmínky možnosti odstoupení od smlouvy

Jakoukoliv sankci můžete, ale i nemusíte uplatnit. Jedná se spíše o odstrašující prostředek. V praxi nemůžete postihnout veškeré situace, které se mohou v budoucnu udát, ale dobrou smlouvou je můžete výrazně omezit.

Placení kupní ceny

Kupující může uhradit kupní cenu:

  1. hotovostí nebo převodem z účtu z vlastních prostředků
  2. úvěrem
  3. kombinací výše uvedených možnlostí

Svým klientům doporučujeme provést platbu prostřednictvím úschovy kupní ceny, a to buď u notáře, advokáta nebo v bance. Úschova finančních prostředků je nejbezpečnější formou úhrady kupní ceny jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího v případě nenadálých situací.

Výplata kupní ceny úschovy je vždy podmíněna splněním určitých smluvených podmínek. Většinou se vyplácí finanční prostředky až po povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru – tedy jako nový majitel nemovitosti je zapsán kupující. Pokud se domluvíte s prodávajícím na poslání finančních prostředků (nebo její části) z úschovy dřív, je rozšířené výplata peněz z úschovy např. po podání Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, pokud na nemovitosti neváznou žádná jiná práva třetích osob nebo jiná dispoziční omezení k nemovitosti. V praxi to vypadá tak, že den po podání Návrhu na vklad vlastnického práva do katastru. (dále jen Návrh) zajde prodávající na KN a nechá si udělat aktuální výpis z KN na předmětnou nemovitost. Na výpisu z listu vlastnictví je u prodávaných nemovitostí uvedeno písmeno „P“ a na konci je uvedena věty „Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů“ a je zde uvedené číslo jednací příslušného řízení.. Doporučujeme Vám si dát do podmínek pro výplatu úschovy i skutečnost, že na LV nebudou žádná omezení vlastnických práv a před Vámi podaným Návrhem nebude podán žádný jiný Návrh. Tento způsob úhrady kupní ceny je obvyklý např. pokud příslušný katastrální úřad má dlouhé lhůty pro povolení vkladů do KN nebo prodávající potřebuje finanční prostředky dříve. Přetíženy jsou zejména katastry ve velkých městech.

Zapamatujte si: zaleží jen na Vás a na prodávajícím, jaké podmínky si domluvíte. Vždy se jedná o dohodu 2 stran. Je vhodné všechny podmínky prodeje dát již do případné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zamezíte tím jakýmkoliv dohadům a problémům.

Kupní smlouva

Máte-li připravené peníze na zaplacení kupní ceny, nebrání Vám nic podepsat kupní smlouvu. Pro bezproblémovost celé prodejní operace doporučujeme dát celou kupní cenu do úschovy (viz. výše) a v den, kdy jsou peníze v této úschově, podepsat kupní smlouvu.

Před vlastním podpisem smlouvy si smlouvu důkladně přečtěte a překontrolujte si zejména veškeré údaje o nemovitosti, o Vás a prodávajícím (adresa, rodná čísla apod.).

Kupní smlouva by měla obsahovat následující náležitosti:

  • popis nemovitosti
  • projev vůle prodávajícího prodat a kupujícího koupit nemovitost
  • výši kupní ceny
  • termíny uhrazení kupní ceny
  • termíny vyklizení nemovitosti
  • podmínky možnosti odstoupení od smlouvy
  • termíny odhlášení trvalého pobytu prodávajícího z nemovitosti
  • podmínky úhrady příp. nedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti
  • případnou sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny
  • případnou sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti
  • případnou sankci za nevystěhovánínedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti

Zástava prodávané nemovitosti

Platíte-li kupní cenu hypotékou nebo jiným úvěrem, vyžaduje finanční ústav i zřízení zástavního práva na kupovanou nemovitost. Protože je zatím nemovitost psaná na prodávajícího, tak zástavní smlouvu podepisuje prodávající, jakožto současný vlastník nemovitosti, a ne Vy. Jelikož většina nemovitostí se kupuje na úvěr, je tento jev velmi obvyklý a jako kupující se toho nemusíte obávat.

Finanční ústav Vám nejdříve schválí úvěr, následně vyhotoví úvěrovou smlouvu a zároveň i zástavní smlouvu na nemovitost. Většinou se podepisují tyto smlouvy zároveň, tedy prodávající ví, že Vy obdržíte úvěr, jehož sumu následně přímo finanční ústav poukážete na jeho účet. Doporučujeme Vám před vlastním podpisem zástavní smlouvy si přečíst podmínky čerpání úvěru, tedy zejména kdy bude finanční ústav zasílat peníze a po splnění jakých podmínek. Podmínky čerpání úvěru by se měly shodovat se způsobem a termínem placení kupní ceny podle kupní smlouvy. Je celkem běžné, že čerpání úvěru nastává ihned po podpisu zástavních smluv a jejich podání na katastr.

Kolikrát se kupní smlouva podepisuje?

Kupní smlouva pro potřeby katastrálního úřadu se podepisuje v počtu: počet účastníku smlouvy plus 2 navíc (tedy např: prodávající manželé jsou 2 účastníci + kupující manželé jsou 2 účastníci + 2 smlouvy navíc = 6 vyhotovení). 1x potřebuje mít katastrální úřad smlouvu, na níž jsou podpisy všech účastníků úředně ověřeny. Ověřit své podpisy můžete u notáře nebo na každé matrice. Společně se smlouvou podepisujete i tzv. Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Podpisy na tomto Návrhu nemusí být úředně ověřen. Vřele Vám doporučujeme podepsat si vždy jedno paré smlouvy pro Vás a v případě čerpání úvěru bude vyžadovat jeden výtisk smlouvy rovněž banka.

Katastr nemovitostí

Co musí obsahovat Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí:

Návrh musí obsahovat: jméno, příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo podavatele nebo podavatelů, označení katastrálního úřadu, kterému je Návrh určen, označení účastníků řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí (jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob), označení práv, která mají být zapsána podle Návrhu do katastru nemovitostí (dále též "KN"). Práva lze označit buď přímo, tedy jaká práva, ke kterým nemovitostem a ve prospěch kterých osob mají být do KN zapsána, nebo je práva možno označit také odkazem na příslušnou část smlouvy nebo jiné listiny, na základě které mají být tato práva do KN zapsána, ale vždy tak, aby z Návrhu bylo možno zjistit, co se katastrálnímu úřadu navrhuje.

Vklad na katastr

Pokud jste podepsali kupní smlouvy a máte připravenou kupní cenu, nebrání Vám nic podat na katastru Návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. U standardního prodeje přidáte k Návrhu příslušný počet vyhotovení kupních smluv (1x s ověřenými podpisy) a pokud prodávající nabýval nemovitost před 1.1. 1993, pak k Návrhu přidáte i listinu prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu (nemovitostí). více se dozvíte na www stránkách:http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?PRARESKOD=998&MENUID=10004&AKCE=DOC:10-VKLAD.

Současně s podaným Návrhem musíte uhradit i příslušný správní poplatek.

Sledování průběhu řízení na KN

Průběh řízení můžete sledovat např. na webové stránce: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, zde se dozvíte, v jaké fázi řízení se Váš Návrh nachází.

Řízení je zahájeno dnem doručení Návrhu nebo dnem osobního předání Návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu.

Jaké jsou poplatky a jak je lze uhradit

Za podání každého Návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek (dále jen "poplatek") ve výši 500 Kč podle zákona o správních poplatcích. Poplatek se hradí kolkovými známkami při podání Návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu nebo je jeho uhrazení nutno prokázat (poplatek byl zaplacen na zvláštní účet státního rozpočtu příslušného katastrálního úřadu převodem z účtu poplatníka nebo poštovní poukázkou).

Jaké jsou lhůty pro vyřízení

Katastrální úřad musí o Návrhu na vklad rozhodnout do 30 resp. 60 dnů (správní řád), pro zápis změny do operátu KN je stanovena lhůta 30 dnů po pravomocném rozhodnutí o povolení vkladu.

Družstvo

Jak se postupuje při převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu (družstevní byty)

V případě družstevních bytů se postupuje úplně stejně jako u nemovitostí v osobním vlastnictví, jediným rozdílem je, že se nepodepisuje Kupní smlouva a nepodává se Návrh na KN. U družstevních bytů podepisujete Dohoda o převodu členských práv a povinností.

Kdy se stáváte členem bytového družstva?

Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství. Změna člena družstva tedy nepodléha souhlasu ostatních družstevníků nebo vedení družstva!

Převod v praxi

Velká družstva od Vás budou požadovat formuláře a k převodu členských práv si stanovili některé podmínky. Tou zásadní je zaplacení poplatku za převod členských práv a povinností. Některé z nich jako podmínku uvádějí rovněž zaplacení veškerých předešlých dluhů nebo dalších poplatků. V takových družstvech probíhá převod velmi formálně a často je to běh od přepážky k přepážce, kde za vyžadované potvrzení musíte zaplatit další administrativní poplatek.

Menší družstva tyto věci nevyžadují a k převodu přistupují velmi flexibilně. U těchto družstev tak často dochází k předání Dohod o převodu členských práv a povinností např. na zahradách bytových domů, někdy i se sklenkou dobré pálenky.

Je důležité být seznámen se stanovami družstva, které mohou vyloučit členství určitých subjektů, např. cizinců, právnických osob a pod.

Předání nemovitosti

Pokud jste se ve svém snažení prodat nemovitost nebo převést členská práva a povinnosti v bytovém družstvu dostali až sem, tak Vám gratulujeme. Předání nemovitosti se zdá být velmi jednoduchou záležitostí, ale doporučujeme i tento úkon udělat důkladně.

Předávací protokol

Připravte si na tento úkon předávací protokol. Jeho základními body jsou:

  • iniciály předávajícího i přebírajícího
  • datum předání
  • soupis zúčastněných osob
  • popis stavu nemovitosti
  • zápis stavu všech měřičů
  • soupis zřetelných vad, se kterými kupující nemovitost koupil
  • soupis interiéru, který prodávající přenechal kupujícímu (např.: vestavěné skříně, kuchyňská linka, apod.)

Doporučujeme Vám udělat si fotodokumentaci předávané nemovitosti, která bude přílohou předávacího protokolu.