Jdi na obsah Jdi na menu
 

Zhodnocení finančních možností

 

Kupujeme nemovitost - Zhodnocení finančních možností

Financování obecně

Mnoho článků se zabývá tématikou úrokových sazeb, až lze nabýt dojmu, že se jedná o nejdůležitější parametr, kterým vzrůstá a padá výhodnost financování. Není tomu tak.

 

Nejpodstatnější je určitě jistota realizovatelnosti financování. Kupující je často po podpisu smluvního dokumentu s prodávajícím vystaven vysoké sankci v případě, že by nedodržel termín poskytnutí prostředků. Proto je potřeba zvolit finanční ústav, kde žadatel vyhovuje po všech směrech, zejména po stránce bonitní ( uznatelné příjmy, výdaje a s výdaji související životní minima osob ). Také je podstatné, aby zvolený finanční ústav dokázal úvěr včas schválit a také vyčerpat. V rychlosti zpracování jsou rozdíly poměrně značné. Např. většina hypotečních bank ( vzhledem k jednoduchosti metodiky schvalovacího procesu ) zvládne schválení a následné vyčerpání rychleji než většina spořitelen .

V případě, že by se žadatel dostal v minulosti do menších problémů se splácením ( někdy stačí jedno opoždění ve splátce a záznam v registru je na světě a je vymazán až po 5 letech ), je posuzování těchto prohřešků jednotlivými bankami a spořitelnami rozdílné – od přístupu poměrně benevolentního ( kdy lze např. schválit úvěr na výjimku ) až po nezvratitelné zamítnutí žádosti, které se pochopitelně opět objeví v bankovních záznamech a ještě více vzdálí možnost schválení. Dobrý poradce se v těchto rozdílech posuzování orientuje.

Také posuzování bonity bývá rozdílné. Jistě, všechny banky a spořitelny vychází ze stejného principu, že příjem by měl být „stabilní a dlouhodobý“, nicméně co je pro jeden ústav vyhovující, pro druhý může být nedostatečné. Také v posuzování ostatních příjmů ( důchody, příspěvky, diety… ) jsou velké rozdíly od neakceptování přes uznatelnost za určitých podmínek až po bezproblémové uznání.

 

Dále je podstatné určinit strategické rozhodnutí, zda financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem od stavební spořitelny.

Jiné parametry bude mít financování hypotékou ( buď klasickou, kde jsou úrokové sazby obnovovány po smluvené době fixace nebo speciálnějšími produkty s možností vkládat mimořádné splátky nebo zcela doplatit úvěr bez sankcí i mimo změnu období fixace ).

Také je důležité zvolit vhodné produkty, které banky neustále vylepšují, reagují tak na potřeby klientů (např. pro OSVČ stanovení příjmů z obratu, tedy nikoliv pouze klasicky ze základu daně, hypotéky bez doložení příjmů nebo bez doložení účelu, akceptování části budoucího příjmu z pronájmu, předhypoteční úvěry, které nejsou po určitou dobu zajištěny nemovitostí, odklad splátek atd.).

Stavební spořitelny jsou poněkud konzervativnější, není divu – zákon o stavebním spoření jim neumožňuje takovou kreativitu, jakou si mohou dovolit banky. Nicméně výhodou zůstávají garantované úrokové sazby řádného úvěru, u překlenovacího úvěru mohou být také garantované po celou dobu splatnosti nebo mohou být fixovány po určité období ( stejně jako u hypotéky ). Vkládat mimořádné úložky a zcela doplatit řádný úvěr je možno kdykoliv bez sankcí. V případě úplného doplacení ve fázi překlenovacího úvěru je situace pestřejší, sankce jsou od nuly přes poplatky snesitelné až po extremně vysoké, kdy už se předčasně doplatit z finančního hlediska nevyplatí.

Obecně nelze říci , zda vychází lépe hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny, záleži totiž na konkrétním případu , na mnoha faktorech. Teprve po provedení přesných modelací jednotlivých produktů a jejich porovnání lze učinit zodpovědný závěr.

Často vychází výhodně kombinace úvěru hypotečního ( jako nosného produktu ) s úvěrem od stavební spořitelny. Např. má-li klient záměr si vybavit domácnost a nemůže nebo nechce použít vlastním prostředky, lze tento záměr realizovat hypotečním úvěrem. Je jasné, že pokud by se jednalo o 100%ní hypotéku, banka nemůže poskytnout prostředky nad odhadní cenu zastavované nemovitosti. Potom je elegantním řešením „vsunout“ do úhrady části kupní ceny úvěr od stavební spořitelny ( bez zajištění ručitelem, o nemovitosti ani nemluvě ). Čímž vznikne prostor pro banku, která umí zafinancovat prakticky cokoliv se stejnou úrokovou sazbou platnou pro koupi nemovitosti ( tyto sazby nelze vůbec srovnávat s hotovostními či spotřebitelskými úvěry ).

Stavební spořitelny dnes nabízí poměrně vysoké nezajištěné částky s nulovou akontací, ovšem lepší parametry má úvěr od spořitelny, u které již má klient něco naspořeno.

 

Tak a jsme konečně u úrokových sazeb, které nesporně podstatnou měrou ovlivní přeplacení úvěrů.

V případě, kdy si klient může vybrat z několika nabídek, které plně vyhovují jeho záměru a jejichž realizace je téměř jistá, potom zpravidla vyhraje nejnižší úroková sazba vč. zohlednění dalších benefitů, které finanční ústavy nabízí (zejména - zpracování žádosti nebo ocenění nemovitosti zdarma či se slevou ) a které mají vliv na celkové přeplacení.

 

Lze konstatovat, že zkušený finanční poradce by měl správně nastavit financování již v samém počátku, vycházejíc z možností, potřeb a priorit klientů. Nicméně nastavení nemusí být definitivní, protože mohou nastat nepředvídatelné budoucí události (např. snížení příjmů klientů, ať již z důvodu zdravotních problémů nebo ztráty zaměstnání – tato rizika lze částečně eliminovat vhodným životním pojištěním, rozchod manželů či partnerů, radikální zvýšení úrokových sazeb financujícího ústavu, přehodnocení záměrů /priorit/ klientů).

Dobrou zprávou je, že stávající nastavení lze měnit buď po dohodě s “vlastní“ bankou nebo refinancováním od jiného finančního ústavu, který s velkou radostí přebere konkurenci klienta ( ovšem pouze dlužníka s dobrou platební morálkou ) a zpravidla nabídne ještě lepší podmínky, než jaké poskytuje novým klientům žádajícím o úvěr. Již je běžné akceptování stávajícího odhadu, prominutí poplatku za zpracování úvěru, někdy není třeba dokládat příjmy .

 

A na závěr zpráva nejlepší – koupě nemovitosti za použití úvěru je operací bezpečnou.

Totiž i v případě, že by se naplnil katastrofický scénář a klienti již nemohli dále splácet, není důvod k panice. Důležitá je komunikace, tragickou chybou by bylo problém neřešit .S bankou nebo spořitelnou se lze domluvit na mimořádném splátkovém kalendáři a kdyby ani to nepomohlo, tak na prodeji zastavené nemovitosti. Finanční ústav dá souhlas k prodeji a poskytne klientům dostatek času, aby se nemovitost mohla prodat za tržní cenu. Po prodeji dlužníci uhradí financujícímu ústavu své závazky, zejména nesplacenou část jistiny ( úvěru ) a zbytek kupní ceny jde na jejich účet, což vzhledem k trvale se zvyšujícím cenám nemovitostí může být částka velmi zajímavá. V nejhorším případě na tom budou podobně jako před realizací koupě, „pád na dno“ se naštěstí konat nebude.