Pokud máte v plánu prodat nebo koupit nemovitost asi se dříve či později obrátíte i na nějakou realitní kancelář. Ale kterou z nich oslovit? Jak rozlišit seriózní kancelář od té, které jde víc o peníze než o spokojenost klientů? Máte několik možností. Začít můžete tím, že se poptáte v okruhu svých známých, zda a jaké mají zkušenosti. Doporučení od důvěryhodné osoby může být jistou zárukou kvality služeb.
Významné plus je i členství realitní kanceláře v Asociaci realitních kanceláří (ARK ČR). ARK ČR je největší profesní sdružení realitních kanceláří a odborníků působících na trhu s nemovitostmi v České republice. V současné době sdružuje okolo 200 realitních kanceláří z celé ČR. Členství v ARK ČR zaručuje, že realitní makléři jsou vyškolení profesionálové a orientují se i v legislativě. Navíc členové ARK ČR jsou povinni dodržovat "Etický kodex člena", tzn. zjednodušeně řečeno jednat v souladu se zájmy klienta a dobrými mravy. Podívejte se na jejich webové stránky, najdete tu celé znění kodexu i mnoho dalších užitečných informací.
Realitní kancelář, se kterou se na prodeji rozhodnete spolupracovat, vybírejte pečlivě, ušetříte si i možné budoucí starosti. Správný výběr zprostředkovatele je často tím zásadním faktorem pro úspěšný obchod.
Vstupní "test" realitní kanceláře
Dejme tomu, že jste si "svoji" realitku vybrali. Následuje první kontakt, kdy jejímu zástupci (makléři) prodávanou nemovitost co nejvýstižněji popíšete (lokalita, typ zástavby, stav nemovitosti, stáří domu, počet místností, metry čtvereční, patro, orientace, výše měsíčních plateb apod.) a sdělíte svoji představu o prodejní ceně. První kontakt pravděpodobně proběhne telefonicky nebo e-mailem, ale doporučujeme vám realitní kancelář také osobně navštívit. Uvidíte, v jakém prostředí její zaměstnanci pracují, jaká je v kanceláři atmosféra a to vám může leccos napovědět.
V další fázi by se s vámi měl realitní makléř domluvit na osobní prohlídce nemovitosti. Pokud tak neučiní, je něco v nepořádku. Jak může makléř nemovitost dobře prodávat, když ji ani neviděl? Makléř si nemovitost sám nafotí nebo si fotodokumentaci vyžádá. Bude po vás chtít i doklady, že jste vlastníkem nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí nebo nájemní smlouvu s bytovým družstvem), tedy máte oprávnění ji prodávat, a případnou další dokumentaci, která při prodeji může pomoci (půdorys nemovitosti, evidenční list apod.).
Následuje zveřejnění nabídky nemovitosti. Většina zavedených realitních kanceláří inzeruje na svých webových stránkách, využívá i inzerci na realitních serverech a v tištěných médiích. Profesionální firma využije všech možností. A neposlední řadě by měla mít také svoji databázi klientů, kteří u ní nemovitosti poptávají.
S prodejem nemovitosti je spojeno hodně "papírování" a ani zkušený realitní makléř není právník. Dalším vodítkem, které vám pomůže zjistit, nakolik je kancelář seriózní, je proto skutečnost, že má vlastního právníka nebo spolupracuje s nějakou advokátní kanceláří. Kancelář by také měla být schopna vyřídit veškeré záležitosti s katastrálním úřadem a v rámci svých kompetencí pomoci i s případným úvěrem na bydlení.
Exkluzivita: ano, nebo ne?
Jednoznačně doporučujeme s realitní kanceláří spolupracovat na základě písemné smlouvy, která přesně definuje práva a povinnosti zprostředkovatele i prodávajícího. Nejčastějším typem smlouvy je smlouva zprostředkovatelská podle § 744 a násl. občanského zákoníku. Na základě této smlouvy se realitní kancelář zaváže za smluvní odměnu (provizi) obstarat na prodávanou nemovitost kupce.
Máte na výběr dva typy smluvního vztahu: uzavření nevýhradní zprostředkovatelské smlouvy, nebo smlouvy výhradní (exkluzivní). Nevýhradní smlouva vám umožní spolupracovat s více realitkami nebo si nemovitost prodat vlastním přičiněním. Může se ale stát, že nabízí-li vaši nemovitost více kanceláří, je pak inzerována s různými podmínkami, ale hlavně s různou cenou, což je dáno rozdílnými provizemi kanceláří. A to na potenciální kupce rozhodně moc seriózně nepůsobí. Další nevýhodou je, že v případě nevýhradní smlouvy realitní kanceláře obvykle do prezentace nemovitosti tolik neinvestují, tzn. riskujete, že v záplavě ostatních vaše nabídka zanikne.
Výhradní smlouva znamená, že jste smlouvu uzavřeli jen s jedinou realitní kanceláří, která vede veškerá jednání s případnými zájemci. Tato forma spolupráce je běžná v zahraničí, u nás se jí klienti někdy obávají. K obavám však není důvod, pokud zvolíte seriózní realitní kancelář, smlouva je dobře napsána a uzavřena na dobu určitou.
všem potíž je v vypadat zprostředkovatelská smlouva |
Ve smlouvě musí být definovány smluvní strany, předmět zprostředkovatelské smlouvy (pozor předmět smlouvy není prodávaná nemovitost, ale zprostředkování jejího prodeje), dále pak označení a charakteristika nemovitosti (i předané doklady k nemovitosti), prodejní cena (případné rozpětí možné ceny), výše provize, doba platnosti smlouvy a podmínky možného odstoupení. Věnujme se podrobněji některým sporným bodům smlouvy.
Ve smlouvě by mělo být ošetřeno i případné snížení kupní ceny, zda do určité výše může makléř jednat samostatně, nebo jestli snížení vždy podléhá souhlasu prodávajícího včetně ustanovení, zda a jakým způsobem konečná prodejní cena ovlivní výši provize. Obecně je velmi důležité ve smlouvě stanovit jasná pravidla a přesně vymezit pravomoci realitní kanceláře, tzn. kdy může jednat samostatně a kdy postup podléhá souhlasu prodávajícího. Realitní kancelář je povinna se smlouvou řídit a nejednat v rozporu s dohodnutými podmínkami. Ideální pro obě strany je, aby makléř byl zplnomocněn ke všem úkonům v procesu prodeje a přípravy na prodej, vyjma podpisu kupní smlouvy (a případné smlouvy o smlouvě budoucí kupní).
Smlouva by měla být vždy uzavřena na dobu určitou, optimální je 3 až 6 měsíců s měsíční výpovědní lhůtou a možností prodloužení, nedojde-li během trvání smlouvy k prodeji. Za jak dlouho se nemovitost prodá, záleží na mnoha okolnostech (např. i roční době). Obvykle by však prodej neměl trvat déle než 3 měsíce.
Odměna za zprostředkování se obvykle pohybuje okolo 5 % z ceny nemovitosti. Realitka si ji strhne z prodejní ceny nemovitosti, tzn. platí ji prodávající. Současně platí, že jde-li o dražší nemovitost, může být provize i nižší než 5 %, u levnějších nemovitostí naopak bývá nastavena minimální výše provize (obvykle 50 000 Kč). Ve smlouvě by mělo být jednoznačně uvedeno, jaké náklady realitní kanceláře provize pokrývá. Zda všechny (náklady na inzerci, právníka, vypracování smluv, výpisy z katastru nemovitostí, notářské poplatky apod.), nebo zda některé hradí prodávající nad rámec provize. Stejně tak dohlédněte na vymezení podmínek, při jejichž splnění vzniká realitní kanceláři nárok na provizi. Nejlépe je upravit vznik nároku na provizi až uzavřením kupní smlouvy nebo uhrazením kupní ceny.
Ustanovení, na kterém může kancelář při uzavření výhradní smlouvy trvat, jsou smluvní pokuty. Je to logické, realitní kancelář investuje do prodeje nemovitosti peníze i čas a chrání se tak před situací, kdy se např. prodávající domluví na prodeji s kolegou a bude chtít kancelář obejít. Smluvní pokuta je pro kancelář zárukou, že získá zpět alespoň svoji investici. Ohlídejte si však zejména podmínky vzniku nároku na smluvní pokuty a jejich výši.
Smlouva, pro klid duše, může obsahovat i tzv. rozhodčí doložku. To znamená, že při sporu mezi klientem a realitní kanceláří se obrátíte nikoli na soud, ale na rozhodčí soud, který uvedete do smlouvy. Ten pak rozhodne o tom, která strana má pravdu. Výhodu je, že spory se tímto způsobem zpravidla vyřeší výrazně rychleji než přes běžný soud. Vhodným rozhodčím soudem může být výše např. zmíněná Asociace realitních kanceláří ČR.
Důležitá je také komunikace. Prodávající a realitní kancelář jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, např. měli byste makléři sdělit případnou změnu ve stavu nemovitosti a naopak makléř by vás měl průběžně informovat o průběhu zprostředkovávání.